Cadre juridique

En France, les activités sur les immeubles et les fonds de commerce sont régies par la loi 70-9 du 2 janvier 1970 dite Loi Hoguet et de son décret d'application du 20 juillet 1972. Elle encadre les personnes physiques ou morales participant habituellement sur les biens d'autrui à la transaction ou la location d'immeubles ou de fonds de commerce et la gestion immobilière. Elle ne s'applique pas aux géomètres, notaires, avocats, architectes pour leurs œuvres et représentants de sociétés de construction pour leurs mises en vente

Carte professionnelle

Une carte professionnelle obligatoire est délivrée par la préfecture du département du siège de la société exerçant, à la condition de justifier de l'aptitude professionnelle et ne pas souffrir d'une incapacité ou de l'interdiction d'exercer, et d'être couvert par une garantie financière pour les fonds déposés fournie par une assurance agréée ainsi que par une assurance responsabilité civile professionnelle. Il existe 3 cartes depuis janvier 2006 : pour la vente d'immeubles dite « transactions sur immeubles et fonds de commerce » carte "T" validité 10 ans, pour la gestion de biens loués dite « gestion immobilière » carte "G" et pour l'activité de « marchand de listes ».

Habilitation

Une habilitation doit être confiée par un titulaire de la carte à un collaborateur n'étant pas frappé d'une incapacité. Les agents commerciaux non salariés ne peuvent pas détenir de fonds, ni rédiger des contrats, sauf les mandats, ou donner des conseils juridiques. Ce collaborateur est appelé négociateur immobilier, il a pour mission de rapprocher un acheteur d'un vendeur, ou un bailleur d'un preneur. Par sa connaissance des prix du marché, des biens disponibles sur chaque secteur, de la nature de la demande et de l'offre, la notion de veille commerciale sur le marché est primordiale. Il participe à la bonne réalisation des transactions.

Mandat

Les clients de l'agent immobilier le mandatent pour une mission précise : de mettre en vente ou en location leur bien ou de rechercher un bien qui correspond à leur attentes. Ce mandat prend la forme d'une convention écrite en application des dispositions du code civil sur les contrats, précisant les conditions de manipulation de fonds ainsi que les conditions de détermination de la rémunération et de la partie en ayant la charge.

Aptitude

L'agent immobilier doit justifier d'une aptitude professionnelle pour obtenir la carte professionnelle. Celle-ci est justifiée par un diplôme de niveau baccalauréat +3 dans des études juridiques, économiques ou commerciales; un diplôme d'IUT ou un BTS immobilier; le diplôme de l'Institut d’études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l’habitation, option vente et gestion d’immeuble. Par ailleurs, elle peut provenir d’une expérience professionnelles de trois ans pour les titulaires du baccalauréat ou de dix ans sinon, réduite à quatre ans pour les cadres; cette expérience pouvant être réduite de moité pour les responsables de succursales.

Actions commerciales

Les actions commerciales mises en œuvre par le négociateur immobilier pour la vente du bien sont : panneau(x), annonces dans la presse, présentation dans la vitrine et sur le site internet de l'agence, relance du fichier. Il effectue également tout type de démarches sur Internet pour publier ses offres et contacter des acheteurs.

Conseils au vendeur

De plus, un bon agent se devra de conseiller son client sur la meilleure façon de présenter son bien qui devient désormais « un produit à vendre ». En effet, on ne vit pas dans un endroit de la même façon dès lors qu'il devient un « produit ». S'il y a lieu, l'agent conseillera nettoyage, réparations, rangement, dépersonnalisation, réorganisation du mobilier allant parfois même jusqu'à l'utilisation des services d'un styliste professionnel. [.....] Tout ceci ayant pour objectif de valoriser l'espace et son volume et susciter une première impression positive et accueillante entrainant le fameux « coup de cœur ». Ensuite, et seulement après cette étape, des photographies (d'aussi bonne qualité que possible) pourront être prises et diffusées sur Internet, magazines, etc. leur impact étant primordial pour les demandes subséquentes de renseignements et/ou de visites.

Honoraires

En contrepartie de son activité, l'agent immobilier reçoit une rémunération. Anciennement fixés par un barème, les honoraires sont libres, le barème doit être affiché dans la vitrine de l'agent et dans les lieux d'accueil du public. Ils sont fixés dans le mandat de vente qui est obligatoire, ainsi que la partie en supportant la charge, et sont inclus dans le prix de vente des publicités s'ils sont à la charge de l'acquéreur ou du vendeur. Leur montant et la partie en ayant la charge sont obligatoirement rappelés dans le contrat de vente ou compromis de vente (l'avant-contrat). Les barèmes habituels varient en fonction du montant de la transaction : plus le prix de vente du bien sera élevé, plus le pourcentage de commission sera moindre..[....]

Afin que l'acquéreur puisse bénéficier d'une réduction sur le calcul de l'assiette des droits de mutation et des émoluments du notaire (fixés par décret), il est d'usage de mettre ceux-ci à la charge de l'acquéreur: de cette façon, le prix de vente pris en compte à l'acte authentique est le prix « net vendeur ». Sans cette disposition, le coût total serait augmenté de 5,09% de droits de mutations et des émoluments du notaire (environ 1% TTC pour les transactions habituelles) calculées sur la commission. Il est cependant possible de conserver la charge des honoraires au vendeur, ce qui est habituel lorsque qu'il est professionnel : en effet, il pourra récupérer les 19,60% de TVA ce qui est préférable. Une autre possibilité de réduire les frais d'enregistrement consiste à établir une liste de valeurs mobilières laissées dans le bien exemple: meubles de cuisine, électroménager etc.) et d'attribuer une valeur à chaque objets. En effet, comme les frais d'enregistrements sont calculés sur des biens « immobiliers » et non pas sur des biens mobiliers, l'administration fiscale autorise cette réduction.

Le négociateur immobilier, employé dans une agence immobilière, est rémunéré à la commission. Le montant de ses commissions est calculé en fonction du contrat qu'il a signé avec celle-ci et peut varier en fonction de son statut : salarié VRP ou agent commercial.

Selon un article de Wikipédia - Panorama et Définition
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